Calcul IFI 2026 : comment calculer l’impôt sur la fortune immobilière

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1ᵉʳ janvier. Pour savoir si vous êtes imposable et estimer le montant à payer, il faut suivre une méthode précise : recenser les biens immobiliers concernés, les évaluer à leur valeur vénale, déduire les dettes admises, puis appliquer le barème de l’IFI. À cela peuvent s’ajouter certains mécanismes correcteurs, comme l’abattement sur la résidence principale, la décote ou encore la réduction d’IFI liée aux dons.

Cette page vous aide à comprendre, étape par étape, comment calculer l’IFI et comment identifier les leviers qui peuvent en réduire le montant.

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Étape 1 : calculer la valeur de son patrimoine immobilier taxable

L’IFI est un impôt annuel calculé sur la valeur de l’ensemble des biens et droits immobiliers imposables appartenant au foyer fiscal au 1ᵉʳ janvier. Sont notamment visés les immeubles bâtis et non bâtis détenus en direct, mais aussi, dans certains cas, des détentions indirectes via des parts ou actions de sociétés ou certains placements à composante immobilière.

En pratique, pour calculer son IFI, il faut recenser notamment :

• les immeubles bâtis et non bâtis détenus en direct ;
• les immeubles en cours de construction au 1ᵉʳ janvier ;
• certaines fractions immobilières détenues via des SCI, SCPI, OPCI ou d’autres structures ;
• la fraction immobilière de certains contrats d’assurance-vie ou de capitalisation rachetables, selon les règles applicables.

Les biens doivent être évalués selon leur valeur vénale réelle au 1ᵉʳ janvier, c’est-à-dire le prix auquel ils pourraient raisonnablement être vendus dans des conditions normales de marché à cette date.

Étape 2 : appliquer les abattements et exonérations éventuels

Une fois les biens recensés, il faut tenir compte des règles particulières qui modifient la base taxable.

La plus connue concerne la résidence principale : elle bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale au 1ᵉʳ janvier, à condition de ne pas être détenue via une SCI de gestion. En cas d’imposition commune, un seul immeuble du couple peut bénéficier de cet abattement.

D’autres exonérations ou exclusions peuvent aussi exister, notamment pour certains biens professionnels ou certains actifs répondant à des régimes particuliers.

Le calcul exact dépend alors de la nature du bien, de son usage et du mode de détention.

Étape 3 : déduire les dettes admises par l’administration

Le patrimoine pris en compte n’est pas le patrimoine brut, mais le patrimoine immobilier net taxable. Pour obtenir cette base, il faut déduire les dettes admises au passif. Pour être déductibles, les dettes doivent remplir trois conditions :

• exister et être certaines au 1ᵉʳ janvier,
• être à la charge d’un membre du foyer fiscal IFI,
• et concerner des actifs imposables.

Il ne suffit pas d’avoir une charge liée de près ou de loin à un bien immobilier. La dette doit être suffisamment certaine, chiffrable et directement rattachée à un actif taxable.

Étape 4 : vérifier si vous dépassez le seuil d’imposition

Une fois l’actif taxable établi et les dettes déduites, vous obtenez votre patrimoine immobilier net taxable. Si ce montant est supérieur à 1,3 million d’euros, vous êtes redevable de l’IFI. C’est le seuil d’entrée dans l’impôt.

Même si l’on entre dans l’IFI au-delà de 1,3 million d’euros, le calcul de l’impôt, lui, commence à partir de 800 000 €, selon un barème progressif par tranches.

Étape 5 : appliquer le barème IFI

Le calcul de l’IFI se fait par tranches. Chaque fraction du patrimoine net taxable est soumise au taux correspondant à sa tranche, et non à un taux unique appliqué à l’ensemble. Le barème actuellement publié par l’administration est le suivant :

Cette logique de progressivité est la base de tout calcul IFI en 2026.

Étape 6 : vérifier si la décote s’applique

Pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote permet d’atténuer l’effet de seuil. Son montant est égal à :

17 500 - (1,25 x montant du patrimoine net taxable).

Ce mécanisme évite qu’un patrimoine qui dépasse légèrement le seuil d’entrée dans l’IFI ne supporte immédiatement une augmentation trop brutale d’impôt.

Exemple de calcul de l’IFI

Prenons l’exemple d’un contribuable dont le patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier est de 2 000 000 €.

Le calcul de l’IFI se fait ainsi :

• fraction comprise entre 0 € et 800 000 € : 0 € ;
• fraction comprise entre 800 000 € et 1 300 000 € : 500 000 € x 0,5 % = 2 500 € ;
• fraction comprise entre 1 300 000 € et 2 000 000 € : 700 000 € x 0,7 % = 4 900 €.

Le montant théorique de l’IFI est donc de 7 400 €, avant éventuelle réduction d’impôt ou plafonnement.

H2 : Le plafonnement de l’IFI : un point à ne pas oublier

Dans certains cas, l’IFI peut être réduit par le mécanisme du plafonnement. L’objectif est d’éviter que le total formé par l’IFI et certains impôts dus au titre des revenus de l’année précédente ne dépasse 75 % des revenus de cette même année.

L’administration indique que les éléments servant au calcul de ce plafonnement sont portés sur l’annexe 5 de la déclaration 2042-IFI, puis le montant est calculé à partir des éléments déclarés.

Comment réduire son IFI ?

Une fois l’IFI calculé, il reste possible de réduire le montant à payer. Le levier le plus connu est le don IFI. La loi permet d’imputer sur l’IFI 75 % du montant des dons effectués au profit d’organismes éligibles, dans la limite de 50 000 € de réduction par an.

En pratique :

• un don de 1 000 € peut générer une réduction d’IFI de 750 € ;
• un don de 2 000 € peut générer une réduction d’IFI de 1 500 € ;
• un don de 10 000 € peut générer une réduction d’IFI de 7 500 € ;
• un don de 66 667 € permet d’atteindre la réduction maximale de 50 000 €.

Si vous voulez réduire votre IFI à zéro, le calcul est simple : il faut diviser le montant de votre IFI par 0,75.

Dans l’exemple précédent, pour neutraliser un IFI de 7 400 €, le montant théorique du don est de 9 866,67 €.

Le montant du don IFI doit être reporté sur la déclaration. Le justificatif n’est pas joint à la déclaration, mais il doit être conservé.

Pourquoi faire un don à la Fondation Gustave Roussy pour réduire son assiette fiscale ?

La Fondation Gustave Roussy est une fondation reconnue d’utilité publique. À ce titre, elle entre dans les catégories d’organismes pouvant recevoir des dons ouvrant droit à la réduction d’IFI prévue par la loi.

Faire un don IFI à Gustave Roussy, c’est donc agir sur deux plans à la fois : réduire son IFI dans le cadre fiscal prévu par la loi, et c’est donner les moyens aux chercheurs de trouver de nouveaux traitements et solutions de prévention contre le cancer, la première cause de mortalité en France, et porter son aide aux malades d’aujourd’hui et de demain.

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Questions fréquentes sur le calcul de l’IFI

Le calcul de l’IFI commence-t-il à 800 000 € ou à 1,3 million d’euros ?

Le seuil d’entrée dans l’IFI est de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net taxable. En revanche, une fois ce seuil franchi, le calcul de l’impôt commence à 800 000 € selon le barème progressif.

La résidence principale compte-t-elle dans le calcul IFI ?

Oui. Elle entre dans l’assiette de l’IFI, mais elle bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale, sous certaines conditions.

Peut-on déduire un emprunt immobilier pour calculer l’IFI ?

Oui, si la dette existe au 1ᵉʳ janvier, est certaine, à la charge d’un membre du foyer fiscal IFI et se rapporte à un actif imposable. Toutes les dettes ne sont donc pas automatiquement déductibles.

Comment réduire son IFI ?

Le principal levier est la réduction d’IFI au titre des dons : 75 % du montant versé peuvent être imputés sur l’IFI, dans la limite de 50 000 € par an.

Quelle différence entre déduction IFI et réduction IFI ?

Dans le langage courant, on parle souvent de déduction IFI. Juridiquement, pour les dons, il s’agit d’une réduction d’impôt imputée sur l’IFI dû.